ИПОТЕКАТА СЛЕД РАЗВОДА

Автор: адв. Д. Коруджиева, САК

Много често в практиката възниква въпросът, какво се случва със семейното жилище (имота) след развода, когато е ипотекирано и ипотеката все още не е погасена. Разбира се, въпросът, какво се случва с имота, когато е ипотекиран след раздялата, при фактическо съпружеско съжителство, също е налице.

Следва да направим няколко терминологични бележки, касателно ипотеката и съпружеската имуществена общност, за да се изяснят последиците от прекратяването на последната в случаите на ипотекиран имот.

Ипотеката е правен институт, чиято основана функция е обезпечителната, т.е. да осигури кредитора при липса на изпълнение от страна на длъжника. Регламентацията на института е в ЗЗД, гл. VII. Учредява се чрез вписване в имотния регистър към АВ, което се извършва въз основа на договор (договорна ипотека) или на закона (законна ипотека). Ипотеката може да се учреди само върху поединично и конкретно определени имоти и за определена парична сума. Ипотека може да се учреди само върху имоти, които при сключване на договора принадлежат на лицето, което я учредява.

Кредиторът, чието вземане е обезпечено с ипотека, има право  да се удовлетвори предпочтително (т.е. има привилегия) от цената на ипотекирания имот, в чиято собственост и да се намира той. Ипотеката обезпечава вземането независимо от промените, които са станали в него, но само до размера на сумата, за която е извършено вписването. Ако обаче е вписано, че вземането е лихвоносно, тя обезпечава и лихвите за двете години, които предшестват годината на връчването на призовка за доброволно изпълнение на собственика, за текущата година и за всички следващи, до деня на продажбата на имота. Освен това ипотеката обезпечава вземането на кредитора за разноските за учредяването и подновяването й (на 10 години), съдебните разноски и разноските по принудителното изпълнение.

Т.е. от изложеното следва да се подчертае, че ипотеката обезпечава едно облигационно задължение. Собствеността върху имота е ясна, а когато имота е придобит в режим на съпружеска имуществена общност, той е съсобствен на съпрузите. Тази съсобственост през време на брака е бездялова. С прекратяването на брака, съсобствеността вече е дялова.

Тук следва да се подчертаят няколко неща:

1)      С постановяването на развода се слага край на съпружеската имуществена общност.

2)      При придобиване на имот с ипотека, прехвърлянето на собствеността върху имота става към момента на сделката, а не с изплащането на ипотеката и когато налице е режим на съпружеска имуществена общност, съсобствеността между съпрузите е налице, независимо от това, че изплащането на ипотеката продължава. Следователно с края на брака, страните стават обикновени съсобственици при равни дялове.

Подчертавайки, че задължението по изплащане на ипотечен кредит е облигационно /договорно/ задължение, то следва във всеки конкретен случай да се изследват клаузите на договора, от който възниква задължението. Ако кредитополучателите са се задължили като солидарни длъжници, то следва да се има предвид, че принципно разводът сам по себе си няма как да се отрази на положението на длъжниците като такива. Приложими са правилата по глава VI от ЗЗД. Съгласно чл. 122 от ЗЗД, кредиторът може да иска изпълнение на цялото задължение от когото и да е от длъжниците, но доколкото не следва друго от отношенията между солидарните длъжници, това, което е платено на кредитора трябва да се понесе от тях по равно. Всеки солидарен длъжник, който е изпълнил повече от своята част, има иск срещу останалите съдлъжници за разликата. Ако някой от последните се окаже неплатежоспособен, загубата се разпределя съразмерно между другите съдлъжници, включително и този, който е изпълнил. Това означава, че ако един от съпрузите е платил повече от своята част, то той разполага с иск срещу другия съпруг за разликата, съгласно чл. 127 ЗЗД.