Адвокат Д. Симеонова-Коруджиева - правни консултации и юридически услуги

Може ли да бъде отписан недвижим имот (паметник на културата) от Регистъра на недвижимите културни ценности

Може ли  да бъде отписан недвижим имот (паметник на културата) от Регистъра на недвижимите културни ценности

Адв. д-р Даниела Симеонова-Коруджиева, САК

 

Относима уредба: Закон за културното наследство, Наредба № Н-12, Закон за устройство на територията, АПК;

 

Въпросът възможно ли е да бъде отписан недвижим имот, деклариран като недвижима културна ценност (паметник на културата [1]) от Регистъра на недвижимите културни ценности (Регистъра) и каква е процедурата за това се поставя изключително често в практиката и въпреки това няма лесен и ясен механизъм, по който това да се случва. Защо това е така ще коментираме по-долу подробно. Краткият отговор е, че такава е философията на законодателната закрила на културното наследство и ценности, както вътрешноправно, така и на международно ниво (чрез конвенции, ратифицирани по съответния ред).

След „бума“ на декларирането на имоти като „паметници на културата“ по терминологията на отменения ЗПКМ от 1969 г.,  който „бум“ е през 70- те и 80-те години, сега – поради инвестиционни намерения или финансова невъзможност за поддръжка на имота-културна ценност, много собственици търсят такава възможност.

По отношение на декларирани паметници на културата  (по уредбата на ЗКПМ отм.), дори без да е реализирано подробно проучване,  се забраняват всякакви изменения и преустройства. Също така, когато обектът е деклариран като архитектурно-строителен паметник на културата от НИПК по реда на отменения ЗКПМ ( чл.12 т.2 от ЗПКМ (отм.)), то по силата на §12 ал.1 от ПЗР на ЗКН, заварените декларирани по досегашния ред недвижими паметници на културата запазват своя статут, като в тригодишен срок от влизането в сила на закона Директора на НИНКН (Националния институт за недвижимо културно наследство) предлага по реда на чл.64 за регистриране или за отписване на заварените декларирани недвижими паметници на културата (§12 ал.2 от ПЗР на ЗКН).

Дори когато процедурата не е завършила в предвидения от §12 ал.2 от ЗКН срок и имотът не е бил регистриран по реда на чл.64 от ЗКН, същият не е изгубил своя статут на деклариран обект и налице са съответните задължения за закрила, за поддръжка  и най-вече забрани (за намеси и пр.). Защото незавършването на процедурата в установения срок няма и не може да има такава последица.

Често освен качеството на декларирана недвижима културна ценност, сградите са и част от територия с културно-историческо наследство със статут на групова недвижима културна ценност и/или част от групов паметник на културата (исторически зони).

Единственият законов начин за отписване е по процедурата за „прекатегоризиране на регистрирани недвижими културни ценности, както и отписване от регистъра на културни ценности“. Тя се извършва по реда на тяхното идентифициране, деклариране и регистриране. Процедурата по идентификация и регистрация (предоставяне на статут) е разписана в ЗКН и Наредба № Н-12.

Законово основание за  започване на процедурата са чл. 14, ал. 1, т. 2 и чл. 69, ал. 1 от Закона за културното наследство и чл. 34 Наредба № Н-12. Срокът за предоставян е два месеца, като в случаите по чл. 65, ал. 1, т. 2 от Закона за културното наследство, не се включва времето за съгласуване с Министерството на регионалното развитие и благоустройството и съответно Министерството на околната среда и водите. Предвиден е съдебен контрол  върху дейността на органа от ВАС по реда на обжалване на индивидуален административен акт по АПК.

Т.е. промените на статута на недвижима културна ценност (или паметник на културата по старата терминология), както и отписването от Националния регистър на недвижимите културни ценности, се извършват по реда за деклариране и предоставяне на статут.

Директорът на НИНКН следва да  направи предложение до министъра на културата за промяна на статута (класификация, категория, режими за опазване) или отписването от Националния регистър на недвижимите културни ценности (Регистъра). Предложението му трябва да се разгледа от Специализирания експертен съвет за опазване на недвижимите културни ценности (СЕСОНКЦ) към министъра на културата в заседание в 10-дневен срок от постъпване на предложението. Експертният съвет изготвя становище до министъра на културата в едномесечен срок от получаване на предложението на директора на НИНКН. Констатациите и предложенията на Съвета се обективират в протокол, който се подписва от всички членове на съвета и се одобрява от министъра на културата. Въз основа на становището на съвета, НИНКН в 14-дневен срок подготвя окончателните материали, необходими за издаване на заповедта на министъра на културата.

В 14-дневен срок от получаване на окончателния материал, подготвен от НИНКН, министърът на културата издава заповед за промяна на статута, с която се определят съответните му елементи – класификация, категория, режими за опазване, или за отписването от Националния регистър на недвижимите културни ценности.

Заповедта на министъра на културата се обнародва в „Държавен вестник и се вписва в регистъра по чл. 68 от Закона за културното наследство.

Министърът на културата чрез съответния регионален инспекторат по опазване на културното наследство уведомява общинската администрация за издадения акт в 14-дневен срок.

Това е формалната процедура по буквата на закона. Необходимо е да бъдат направени някои коментари и бележки както около отписването на културна ценност така и около закрилата на културното наследство като законодателна концепция и въобще философия за опазване на културното наследство. Целта на  нормативните документи за културното наследство, е паметниците да бъдат съхранявани като такива, а да не бъде допускано разрушаването им или изменението им, което да  води до загуба на ценността им като културно наследство. Това е най-общо логиката и философията на закона и тя е последователно прокарвана във вътрешното право чрез специалните закони – ЗКН и подзаконовите нормативни актове (наредби) по прилагането му,  такава е и логиката в международните актове, ратифицирани и в сила за България.

Затова са и предвидени множество задължения за собствениците на недвижими културни ценности  – те са длъжни да полагат необходимите грижи за тяхното опазване, съхранение и поддържане в добро състояние при спазване на разпоредбите на ЗКН и наредбите по прилагането му, да уведомяват незабавно НИНКН, регионалните инспекторати по опазване на културното наследство и общинските органи за настъпили увреждания по тях или за действия спрямо тях в нарушение на Закона за културното наследство, да съгласуват по реда на чл. 84, ал. 1 ЗКН и т.н.

В случаите, в които собственици не изпълнят иначе задължителните указания за ремонт или други дейности или  когато не са изпълнени в определения срок, необходимите укрепителни, консервационно-реставрационни и ремонтни дейности за временно укрепване и последваща реконструкция по автентични данни на недвижимата културна ценност или на част от нея, те следва да се извършват от държавата, съответно общината въз основа на заповед на министъра на културата – за недвижими културни ценности с категория „световно“ или „национално значение“; респ. от кмета на общината – в останалите случаи.

Т.е. на практика „изваждането“ на културна ценност чрез отписване от Списъка е почти невъзможно, защото преди това органът следва да предприеме действията за закрила (реставрационни дейности) на обекта. Веднъж получил статут на културна ценност имотът не може да бъде просто изваден заради недобро фактическо състояние. Целта на закона е точно обратната. Затова са търсени тези множество гаранции, че няма и не следва да бъде отписан поради фактическо разрушаване/унищожаване, а напротив – поддържан и пазен, дори и когато собствениците му не са изпълнявали тези задължения. Без значение дали собствеността е държавна/общинска или частна. Налице е и възможност (задължение) за  органа да извършва всички необходими дейности по поддръжка и/или реконструкция за сметка на задълженото лице – собственикът и да впише законна ипотека върху имота за съответната сума (отделен въпрос е практическата приложимост и проблемите около тази възможност – съгласно ЗКН в заповедта се посочва стойността на разходите за извършване на дейностите, която се определя въз основа на експертна оценка на независими оценители. Въз основа на заповедта върху имота се вписва законна ипотека в полза на държавата, съответно общината за обезпечение на вземането им за направените от тях разноски [2]. Държавата, съответно общината, може да поиска за направените от нея разноски от съдът да постанови незабавно изпълнение и да издаде изпълнителен лист по реда на чл. 417 от ГПК.

Т.е. дори и при т.нар. „саморазрушавне“ – „метод“, който някои собственици използват (по различни причини – незаинтересованост, множество съсобственици и от там трудности при съфинансирането на ремонти и пр.), изоставяйки имота да се самосрути, не е налице отпадане на задължението за собственика да възстанови културната ценност в първоначалния й вид. Това че липсват архитектурни проекти или книжа, според които да се извърши възстановяване, не е аргумент за отпадане на това задължение (следва да се използват данни за автентичния изглед – най-вече снимков материал).

Но, да, в определени случаи, когато се е констатирала безвъзвратна загуба на паметника, или изцяло липса (срутване) в процедурата и съгласно констатациите й, сградата е била отписвана (това е основната причина за отписване, когато се случи такова).

От наша гледна точка обаче, отписване поради лошо състояние на сградата или чрез унищожаването й, не може да се разглежда като легитимно основание за изваждане от Регистъра (защото е налице неизпълнение на задълженията за опазване), което да отвори пътя за реализация на инвестиционни намерения. Но фактически е използван механизъм, понякога недобросъвестно. Нееднократно в публичното пространство се е повдигал въпросът защо се допуска фактически сгради, изключително ценни като паметници на архитектурата и културата да се изоставят до степен на самосрутване.

Повдига се и въпросът дали отказът на компетентния орган (да отпише паметника на културата от Регистъра, поради загуба на „ценност“ и фактическо напреднало разрушаване (директно казано)) може да обоснове накърняване правото на собственост, доколкото наличието на паметника – изоставен и в напреднал стадий на саморазрушаване е неизползваем от една страна, и от друга – налице е невъзможност за реализиране на инвестиционни намерения поради (все още) съществуването му и включването му в Регистъра.

По наше мнение трудно може да се обоснове накърняване на правото на собственост поради невъзможност да се ползва обектът (фактически напреднало разрушаване) или да се реализират инвестиционни намерения/строителство. Това е така, поради спецификите на закрилата на културното наследство, които следва да бъдат подчертани и вземани предвид, т.е. собствеността върху културната ценност върви с произтичащите от това задължения за собственика, независимо дали е държава, община или частноправен субект. Тези задължения са допустими от закона в името на високата ценност за обществото, каквато имат паметниците на културата.

В тази връзка е уместно да се напомни решение на Конституционния съд от 21 март 1996 г., (по отменения ЗПКМ), в което решение съдът излага ценни разсъждения и аргументи, свързани със собствеността върху паметниците на културата. Конституционният съд обявява, че законовите разпоредби, предвиждащи възможността за държавата да предприема постъпки за отчуждаване на имоти паметници на културата, както и ограничения за собствениците, желаещи да ги продадат, заменят или дарят, са противоконституционни (това е всъщност предметът на делото пред КС). Приема, че разпоредбата, предвиждаща възможността за отчуждаване на такива имоти, е противоконституционна, като Конституцията ограничава тази възможност до единствените случаи, в които този акт би се оказал необходим и в интересите на държавата или общините.

Член 28, ал.1 ЗПКМ противоречи на разпоредбите на чл.17, ал.1 и 3 от Конституцията на Република България. Ограничаването на едно от основните правомощия на собственика – да се разпорежда със своето право на собственост, е по същество намаляване обема на това право. Разпоредбите на чл.17, ал.1 и 3 от Конституцията са в глава първа на основния закон – „Основни начала“. Те издигат във върховен принцип правата на личността, нейното достойнство и сигурност и са гаранция, че правото на собственост се защитава от закона, и че частната собственост е неприкосновена. Съгласно тези начала собственикът – физическо лице, не може да бъде ограничаван в правото му да се разпорежда със своя имот по начин и при условия, каквито той намери за добре. При условията на пазарна икономика и гражданско общество, регламентирани и гарантирани от Конституцията, държавата в лицето на свои институции или общините не могат да се намесват в гражданския оборот и да диктуват условията на една сделка, включително и това с кого тя да бъде сключена. С даването на такива правомощия на НИПК или общините държавата фактически противоконституционно се намесва в неприкосновеността на частната собственост, включително и в правото на даден гражданин свободно да се разпорежда със свой недвижим имот, представляващ паметник на културата, дори и в полза на най-близките си роднини. Неоснователен е аргументът, че с тази намеса държавата спомага за опазване и съхраняване на паметниците на културата, каквото задължение, разбира се, тя има. И собственикът, и приобретателят могат да бъдат добри или лоши стопани. Нито Националният институт за паметниците на културата, нито общините могат да знаят и да предвидят, дали един приобретател на паметник на културата ще бъде по-добър стопанин от друг….“.

КС отбелязва, че Конвенцията на Съвета на Европа за защита на архитектурното наследство на Европа, член 4 разрешава отчуждаването на даден защитен имот, но единствено с цел да не се допусне изменение на облика му, разграждането или развалянето му. Т.е. недопускане изменение на облика или развалянето му е изведено като ценност.

ЕСПЧ е имал възможност да се произнесе по дело срещу България, свързано с реституцията на паметник на културата  – делото ДЕБЕЛЯНОВИ срещу БЪЛГАРИЯ (Жалба № 61951/00). Делото не е точно по въпроса с отписването на паметник от Регистъра (такова дело не ми е известно), но е интересно доколкото се третират някои въпроси за ненакърнимостта на правото на собственост и правото на собственост върху културна ценност. По делото, посочено по-горе България е осъдена,  защото е препятствала възстановяването на собствеността (реституция) върху сграда – недвижима културна ценност (Ослековата къща в Копривщица).

В решението си ЕСПЧ цитира и се позовава на относимата уредба:

  1. Конвенция на Съвета на Европа за защита на архитектурното наследство на ЕвропаЧлен 3

« Всяка страна се задължава да:

  1. създаде правен режим за защита на архитектурното наследство;
  2. осигури в рамките на този режим и съобразно особеностите на всяка държава или регион защитата на паметниците, архитектурните ансамбли и местностите.»

Член 4

Всяка страна се задължава да:

  1. прилага подходящи разрешителни мерки и мерки за контрол, необходими за осъществяване на правната защита на въпросните имущества;
  2. предотвратява обезобразяването, рушенето или разрушаванетона защитените имущества. За тази цел всяка страна поема задължението да внесе в своето законодателство, ако това вече не е направено, разпоредби, предвиждащи:
  3. a) предаването на компетентно учреждение на проектите за разрушаване или изменение на паметници, които вече се намират под закрила или спрямо които се прилага процедура за тяхното опазване, а също така на всеки проект, засягащ тяхната околна среда;
  4. b) предаването на компетентно учреждение на проектите, засягащи архитектурен ансамбъл или част от него или местност, и отнасящи се до следните видове работа:

разрушаване на сгради; строеж на нови сгради; значителни изменения, които биха засегнали характера на архитектурния ансамбъл или на местността;

  1. c) възможността на държавните органи да принудят собственика на защитаван имот да осъществи определени работи или да осъществят тези работи самите те, ако собственикът не го направи;
  2. d) възможността да бъде експроприирано защитавано имущество.
  3. Рамковата конвенция на Съвета на Европа за значението на културното наследство за обществото

Член 1 – Цели на Конвенцията « Всяка Високодоговаряща страна по настоящата Конвенция се ангажира:                                                                                                                              a)  да признае че правото на културно наследство е присъщо на правото на участие в културния живот, както това е залегнало във Всеобщата декларация за правата на човека ;

  1. b)  да признае индивидуалната и колективна отговорност към културното наследство ;
  2. c)  да изтъкне, че защитата на културното наследство и неговото устойчиво използване имат за цел развитието на човечеството и на качеството на живота ; »

Член 6 – Действие на Конвенцията

« Нито една от разпоредбите на настоящата Конвенция не трябва да бъде интерпретирана :

  1. a)  като ограничаваща или накърняваща правата на човека и основните свободи, които биха могли да бъдат защитени с международни способи, по-конкретно от Всеобщата декларация за правата на човека и от Конвенцията за защита правата на човека и основните свободи ;
  2. b)  като нарушаваща по-благоприятните разпоредби по отношение на културното наследство и околната среда, които фигурират в други по-благоприятни разпоредби за културното наследство и околната среда и в други държавни и международни юридически актове ;
  3. c)  като създаващи изпълнителни права.»

Т.е. тъй като защитата на културното наследство е последователно прокарвана в законодателството като висша ценност, за опазването и закрилата на която, са допустими определени ограничения в правото на собственост, когато те са насочени към запазването на ценността.

Това вероятно е и причината, доколкото ни е известно, да са изключително редки случаите в практиката, в които НИНКН да „изважда“ паметник на културата от Регистъра – поради неговото разрушаване или загуба на стойността му като културна ценност поради известни нарушения/разрушения. И това, както се посочи по-горе, често е свързано с публичен скандал за това на какво основание се е случило (известни са ни поне няколко такива случая в София и Пловдив).

Предвид всичко изложено, се налага тезата, че е трудно да се „извади“ сграда от Регистъра. Ако в процедурата по ЗКН и наредбата се установи от експертите на НИНКН, че сградата е де факто разрушена и дейности по възстановяване са невъзможни и застрашаващи работещите по евентуално възстановяване е възможно. Има отделни решения, според които и промяната на облика на околната среда е довел до загуба на стойност на паметника и на това основание е заличен, но това са много редки изключения (поне доколкото са ни известни такива случаи от публична информация). Произнасянето на органа по ЗКН дава възможност за съдебен контрол.

Поставя се и въпросът, дали е възможно и ефикасно, в случаи, в които собствениците търсят резултат разрушаване на сграда – паметник на културата с цел реализиране на инвестиционни намерения ( а статутът на културна ценност е пречка)  да се търси директно стартиране на процедурата по чл. 197 ЗУТ за премахване.

Вариантът за директно искане от собствениците за премахване по реда на чл. 197 ЗУТ, без отписване на сградата от Регистъра, от наша гледна точка ще е неефикасен, тъй като те е ще се натъкнат на същата пречка, а именно, че строежът, който се цели да бъде премахнат е със статут по ЗКН. Съгласно разпоредбата на чл.83 ал.5 от ЗКН премахването изцяло или частично на недвижима културна ценност се разрешава по реда на ЗУТ, след положително становище и при условия, определени от органа по ал.3, а именно министъра на културата, а тази на чл.200 ал.1 от ЗКН предвижда санкции за този, който реализира инвестиционен проект или извършва намеса в защитени територии за опазване на културното наследство без съгласуване в нарушение на чл.83 [3].

В заключение може да се обобщи така: в някои случаи, действително е налице основание за отписване на сграда, включена в Регистъра на недвижимите културни ценности и е редно да има ясен и законосъобразен механизъм за отписването й, при пълно съобразяване с ценността, която имат за обществата паметниците на културата; в други случаи обаче компетентните органи следва да използват всички законоустановени механизми и процедури да защитят културното наследство като препятстват злоупотребата с права и да не допускат разрушаването и загубата на паметници, представляващи културна ценност за общността.

 

 

[1] Паметник на културата е легално понятие по ЗКПМ (отменен). ПО новия ЗКН е „недвижима културна ценност“. В практиката се използват и двете понятия, които са законоустановени и получили гражданственост.

[2] Но понастоящем нотариусите и съдии по вписванията от АВ де факто отказват да вписват законни ипотеки по тази разпоредба в ЗКН, тъй като в специалния закон, уреждащ случаите, в които се вписва законна ипотека не е включена тази хипотеза (чл. 168 ЗЗД).

[3] Напр. развитието на публичен скандал със т.нар. Тютюневи складове в Пловдив.

 


Коментари


Все още няма коментари за “Може ли да бъде отписан недвижим имот (паметник на културата) от Регистъра на недвижимите културни ценности”

Напишете коментар




Последни статии


четете още
четете още
четете още
четете още
четете още

Промени в законодателството


Най-четени


Най-коментирани