Нищожни ли са сделките с т.н. паркоместа? Правни въпроси относно правото на собственост и правото на ползване върху т.н. паркоместа.

Развитието на обществените отношения често изпреварва приетите безпротиворечиво постановки в правната доктрина. Въпросите с нищожността на сделките с т.н. паркоместа бе поставян многократно в теорията и в практиката, бяха изразени различни тълкувания и разбирания, както и идеи за законодателни промени с цел адекватност на правната уредба спрямо нуждите на стопанския оборот. В този смисъл, настоящият коментар има за цел да обобщи изказаните до момента тези и да аргументира и собствено становище, разбира се. Въпросът е разглеждан до сега от: Джеров., Ал. Вещно право, С, 2010, Петров., М, Правната уредба по въпроса за паркоместата, Собственост и право, 12/2007, Матеева-Стоянова, Е., Относно транслативните сделки с т.нар. паркоместа, Собственост и право, 5/1999, Ставру., С. Въпроси на българското вещно право. Правни средства за придобиване на „паркомясто“, С, 2010, Василев., Л. Паркоместата и етажната собственост <www.trudipravo.bg> (18.06.2012)  и др.

ЗКИР от 2001г. правно определи видовете недвижими имоти или „обекти на кадастъра“. Съгласно закона (чл. 23 ЗКИР), недвижимите имоти могат да бъдат три: поземлен имот, сграда и самостоятелен обект в сграда. В този смисъл, законът (ЗКИР във вр. със ЗУТ, чл. 40, чл. 38, чл. 98 и Наредба №7) изрично посочва кои са единствено възможните самостоятелни обекти в една сграда. Самостоятелните обекти в сграда са: жилище (чл. 40 ЗУТ, чл. 110 от Наредба №7), ателие (чл. 38 ЗУТ, чл. 98 и чл.102 от Наредба №7), офиси, кабинет за индивидуална и творческа дейност, магазини, аптеки и кабинети за здравни нужди и гаражи.

Съгласно така изложеното, изчерпателно изброяване, само гараж, отделен със стени може да бъде самостоятелен обект, когато се намира в жилищна сграда, а не и общо помещение за паркиране на коли. Минималната площ на отделния гараж е свързана с габаритите на една кола, без да е изрично законово определена. (така Джеров., Ал. Вещно право, С, 2010, стр.62). В правната теория са изразени и категорични становища, че паркомястото в общо помещение за паркиране, без да е реализирано като самостоятелен гараж не съставлява недвижим имоти съответно такива сделки са нищожни поради невъзможен предмет (така напр. Петров., М, Правната уредба по въпроса за паркоместата, Собственост и право, 12/2007, също и Матеева-Стоянова, Е., Относно транслативните сделки с т.нар. паркоместа, Собственост и право, 5/1999 и др.)

Тезата, че когато паркомястото е разположено в подземен или надземен покрит паркинг няма отделен обект на право на собственост и че сделката с него е изцяло нищожно е широко застъпена в доктрината. (така напр. Петров., М, Правната уредба по въпроса за паркоместата, Собственост и право, 12/2007). Противното застъпва Любомир Василев ( Василев., Л. Паркоместата и етажната собственост <www.trudipravo.bg> (18.06.2012), аргументирайки разбирането си на целта на страните при сделката, а именно, че волята им била целия паркинг да е съсобствен, а всяка страна да притежава идеална част от целия паркинг заедно с разпределение на ползването. Това становище от наша гледна точка е несъстоятелно, доколкото то не държи сметка както за разпоредбите на закона за собствеността, ЗУТ и ЗКИР.

Нашето разбиране е, че единичното паркомясто в общото помещение за паркиране не съставлява самостоятелен обект, който да може да бъде предмет на транслативни сделки, поради факта, че не отговаря на изискванията на закона за „самостоятелен обект в сграда“ и сделката с него би била нищожна поради невъзможен предмет, съгласно чл. 26 ЗЗД, предл. първо.

Съдебната практика, досега се е произнасяла в посока, че „паркомястото не е самостоятелен обект на правото на собственост, а представлява необособена и несамостоятелна реална част от такъв обект – парцел, сграда или отделен обект в нея, и поради това не може да бъде предмет на прехвърлителна сделка“. (Решение №53 от 08.05.2009г. ВКС по г.д. №5871/2007г., I г.о., ГК, докладчик: съдия Дияна Ценова). В решение №1159 от 30.12.2008г. на ВКС по г.д. №3834/2007г., III г.о., ГК, докладчик: съдия Борислав Белазелков се приема, че: „паркомястото в един гараж е правно невъзможно да бъде обособено като самостоятелен обект в етажната собственост, но самият подземен гараж е такъв обект. Реална част от неподеляемия подземен гараж не може да бъде прехвърлена, но прехвърлянето на идеални части от него е напълно възможно.“ В цитираното тук решение, ВКС приема, че тъй като паркомястото се намира в подземния гараж на сградата е правно невъзможно да бъде реално обособено от останалите паркоместа в гаража със статут на самостоятелен обект в етажната собственост, но тъй като целия подземен паркинг е, предмет на прехвърлителната сделка можело да бъдат съответните идеални части от него в проценти.  Т.е., според моето разбиране на приетото в горецитираното решение, е допустимо да се закупува паркомясто – или чрез придобиване на идеални части от терена, на който е построена сградата, или на идеални части от подземния гараж, който е с разчертани места. Но и това би означавало, че всеки един съсобственик на общото помещение има правото да паркира където си иска, т.е. не може да придобие конкретно и индивидуализирано паркомясто.

В заключение, авторът на настоящия коментар приема, че съгласно принципът на законова изчерпателност и съгласно разпоредбите на законите, релевантни към материята, право на собственост не може да съществува по отношение отделните паркоместа в един общ паркинг, тъй като те не представляват самостоятелни недвижими вещи, не могат да бъдат индивидуализирани, съобразно изискванията на закона, нито да получат кадастрален номер. Те не могат да бъдат предмет на действителна прехвърлителна сделка, поради невъзможен предмет, при все, че нотариална форма се постига. Възможни са други методи за правна рамка на ползването им – напр. договор за наем, учредяване право на ползване и др. Подробно разгледани тези методи са у Ставру., С. Въпроси на българското вещно право. Правни средства за придобиване на „паркомясто“, С, 2010, който подробно разглежда възможните правни средства за придобиване на паркомясто – напр. облигационноправни средства (дог-р з наем), вещноправни средства и др., заедно с предложения de lege ferenda за необходимостта от законодателно признаване на паркоместата като самостоятелни вещи и специфичен вид кадастрални обекти.

Така или иначе, към настоящия момент, местата за паркиране в общ паркинг в сграда категорично не съставляват самостоятелни обекти, годни да бъдат предмет на прехвърлителни сделки. Това положение е обективирано и в голяма част от съдебната практика. Законодателна инициатива за изрична регламентация на въпроса бе предприета от депутата от ГЕРБ Емил Радев, но към настоящия момент, доколкото е налична информация в публичното пространство – развитие няма.

Автор: Д. Симеонова-Коруджиева, Софийска адвокатска колегия;