Изваждане на наемател от сграда в режим на етажна собственост

Относими разпоредби:

Закон за собствеността – чл. 45 и чл. 46

Закон за управление на етажната собственост – чл. 11, ал. 1, т.10, б. „Е“

Закон за задълженията и договорите – чл. 235

ГПК – чл. 410 и сл.

Изваждане на обитател (собственик или наемател) от помещение в сграда в режим на етажна собственост е процедура, която е възможна само при определени условия, регламентирани в ЗС и ЗУЕС.

Съгласно чл. 45 от ЗС, собственикът на етаж или на част от етаж се изважда от сградата по решение на общото събрание за срок до три години:

а) ако използва или допуска да се използват неговите помещения по начин, който излага сградата на опасност от пожар или от значителни повреди, и

б) ако систематически нарушава правилника или решенията на общото събрание за вътрешния ред в сградата или добрите нрави.

Общото събрание може да вземе решение за изваждане само след като собственикът е бил предупреден писмено от управителя, че ще бъде изваден от имота и ако и след това предупреждение не е прекратил нарушението.

Въз основа на влязлото в сила решение на общото събрание по чл. 45 управителят или председателят на управителния съвет може да поиска издаване на заповед за изпълнение по чл. 410, ал. 1 от Гражданския процесуален кодекс.

Т.е. най-напред, следва да има:

1. писмено предупреждение от управителя, адресирано до нарушителя лично, че ако не прекрати нарушаването на реда и/или правилника на етажната собственост ще бъде изваден. Ако след писменото предупреждение нарушението не бъде преустановено, се преминава към следващото необходимо действие.

2. свиква се общо събрание на етажната собственост и се взема решение по чл. 45 от ЗС за изваждане на нарушителя за срок до 3 години.

Относно провеждането на събранието:

Регламентацията се съдържа в ЗУЕС. Съгласно чл. 17. ЗУЕС, ал. 1 в общото събрание собствениците имат право на глас, съответстващ на притежаваните от тях идеални части от общите части на сградата.

Чл. 2 т. 2: за изваждане от сградата на собственик или ползвател по реда на чл. 45 от Закона за собствеността за определен срок, но не по-дълъг от три години – с мнозинство не по-малко от 75 на сто от идеалните части от общите части, оставащи след приспадане на идеалните части на собственика или ползвателя; собственикът или ползвателят, за когото се отнася решението, не участва в гласуването; за изваждането от сградата на обитател решението се взема с мнозинство не по-малко от 75 на сто от идеалните части от общите части;

Съгласно ал. 3, извън случаите по ал. 2 решенията се приемат с мнозинство, повече от 50 на сто от представените идеални части от общите части на етажната собственост. Т.е. за изваждане на собственик е нужно мнозинство 75 на сто от идеалните части от общите части, а за наемател – 50 на сто.

Трябва да се спазят изискванията за свикване и провеждане на общото събрание: чл. 12 – 18 ЗУЕС.

Съгласно чл. 46 от ЗС, собственикът може да иска от районния съд отмяна на решението на общото събрание за изваждането по реда, установен в отделен закон.

Ако не бъде атакувано, на основание на влязлото в сила решение на общото събрание по чл. 45 управителят или председателят на управителния съвет следва да поиска издаване на заповед за изпълнение по чл. 410, ал. 1 от Гражданския процесуален кодекс и изпълнителен лист от районния съд, на основание на който етажната собственост ще може да предприеме съответните действия по принудително изпълнение чрез съдебен изпълнител.

Решението по чл. 45 има личен характер, което означава, че всички действия и актове по процедурата по чл. 45 трябва да съдържат прецизна индивидуализация на нарушителя.

Процедурата по ЗЗД е малко по-различна:

Чл. 235 ЗЗД: Наемателят на помещение в етажна собственост е длъжен да изпълнява наредбите по реда и управлението на етажната собственост. В противен случай той може да бъде изваден от наетото помещение и по искане на управата на етажната собственост.

За налагането на санкцията е достатъчно извършването на едно нарушение (по чл. 45 ЗС – системност, предупреждение и т.н.)

Тук не е необходимо решение на общо събрание, а съдебен процес – т.е. решение на съда за изваждането.

Автор: Даниела Симеонова-Коруджиева, член на Софийска адвокатска колегия