Договорът за прехвърляне на имот срещу задължение за издръжка и гледане

Договорът за прехвърляне на имот срещу задължение за издръжка и гледане е алеаторен договор[1], т.е. в него се съдържа неопределеност на имуществената престация – задължението за издръжка и гледане е за едно бъдеще време, също така не се знае колко време ще живее прехвърлителят на имота и в този смисъл – какъв точно ще бъде обемът и продължителността на дължимата престация, изразяваща се в издръжка и грижи (гледане), дължими от приобретателя на имота.

В теорията често се изтъква, утвърдеността на този принципно ненаименован договор в правните отношения в България и неговата широка популярност.  Този договор се избира много често заради правната му същност и прилагането към него на правилата за продажбата. Този договор не е безвъзмезден какъвто е напр. дарението със съпътстващите го и съответни рискове за оспорване поради накърнена запазена част от евентуални наследници по закон. Въпрос, на който се спирам частично по-долу.

При договора за прехвърляне на имот срещу задължение за издръжка и гледане е натрупана през годините богата съдебна практика най-вече при оспорването му чрез иск по чл. 26, ал. 2 ЗЗД – поради липса на основание, когато напр. смъртта на прехвърлителя е настъпила скоро след прехвърлителната сделка. Така напр.  със съдебно решение №205/29.12.2006г. по г.д. №131/2005г., II г.о. на ВКС е потвърдено обявяването за нищожен като сключен без основание договор за прехвърляне на земеделска земя (имот) срещу задължение за гледане и издръжка. Върховният касационен  съд е приел, че: “сделката е извършена само един ден преди настъпване смъртта на кредитора, което ясно показва, че не е поето реално задължение за полагане грижи и осигуряване издръжка на тежко болния наследодател на ищците“. Практика в същия смисъл представлява и решение №114/20.09.2000г. по г.д. №1294/2004г., II г.о., ВКС, както и решение №796/31.10.2006г., по г.д.№945/2005г., II г.о. на ВКС, решение №543/17.07.2006г. по г.д. №459/2005х. на II г.о. на ВКС и др.

В решение №381/06.06.2006г. по г.д. №1073/2005г. II г.о., ВКС се приема, че: „Договорът за прехвърляне на собственост срещу задължението за издръжка и гледане няма основание, когато при сключването му приобретателят знае за близката смърт на прехвърлителя“.

При договора за прехвърляне на имот срещу задължение за издръжка и гледане друг чест проблем в практиката възниква при задължаването на няколко лица да престират грижи и издръжка и неизпълнението им от страна на един от длъжниците. До съвсем скоро, практиката беше противоречива относно това дали неизпълнението на единия длъжник по договора влече правна възможност за разваляне на целия договор поради неизпълнение. През май 2012, ВКС постанови тълкувателно решение, в което прие, че разваляне на основание чл. 87, ал. 3 от ЗЗД е недопустима при изпълнение на уговореното само от единия длъжник. С Тълкувателно решение от 15 май 2012 по тълкувателно дело  №6/2011г., на ОСГК на ВКС приема, че ако недвижим имот е прехвърлен на две лица срещу задължение за издръжка и гледане, което се изпълнява само от единия длъжник като на кредитора се предоставят грижи и издръжка в пълния уговорен обем, неизпълнението от другия длъжник не може да доведе до разваляне на договора на основание чл. 87, ал. 3 ЗЗД нито изцяло, нито само по отношение на неизпълнилия, тъй като намират приложение правилата на солидарните задължения спрямо неделимото такова за издръжка и гледане, на основание чл. 129, ал. 2 ЗЗД.

Приетите постановки в тълкувателното решение на ВКС от 15 май 2012 по тълкувателно дело  №6/2011г., на ОСГК на ВКС са задължителни за органите на съдебната и изпълнителната власт(чл. 130 ЗСВ). Внимание заслужават обаче и аргументите на част от върховните съдии (Олга Керелска, Надя Зяпкова, Жива Декова, Бонка Дечева), подписали решението с особено мнение.  В особеното мнение се държи сметка за характера на ненаименования договор за прехвърляне на имот срещу задължение за издръжка и гледане и също следва да бъдат обсъдени. Поддържа приетото с Решение №99/30.06.1986 по г.д. №65/86, ВС, ОСГК, а именно, че задължението за гледане и издръжка, което е поето да се изпълнява от повече от едно лице, макар и неделимо, не следва да се отъждествява във всяко отношение със солидарните задължения, защото бидейки неделимо, кредиторът има основание и право да очаква и да изисква пряко изпълнение на задължението от всеки един от съдлъжниците. Посочва се, че следва да се държи сметка, че договорът за гледане и издръжка е обусловен от личността на страните по него, както и от техните индивидуални качества и особености, съгласно ТР №30/17.06.1981, ВС, ОСГК. С оглед на изложеното, считат, че възприетото с ТР от 2012г. разрешение на въпроса е относимо, само когато в договора е посочено, че поетите задължения могат да се изпълняват и чрез трети лица. В противен случай, считат, че възприетият подход от ОСГК на ВКС ще облагодетелства недобросъвестния длъжник, тъй като по отношение на него кредиторът не може да развали договора и този длъжник ще запази съответната част от собствеността.

Обикновено договорът за прехвърляне на имот срещу задължение за издръжка и гледане, заедно с договорът за дарение е избиран като способ за своеобразно разпределение на едно бъдещо наследство между евентуалните наследници, макар да не става дума за специалния договор за продажба на наследство (като съвкупност), който има своя специална уредба.

Основна разлика между договорът за прехвърляне на имот срещу задължение за издръжка и гледане и дарението е, че последното е безвъзмездно. Т.е. няма дължима насрещна престация от страна на приобретателя спрямо прехвърлителя. С договора за дарение дарителят отстъпва веднага и безвъзмездно нещо на надарения, който го приема. За това, при дарението следва да се съобразяват постановките на Закона за наследството и институтите на запазената част на наследниците по закон. Съгласно чл. 28, ал.1 във вр. с чл. 29 ЗН, наследодателят може да прави завещателни разпореждания и дарения, но не може да накърни запазената част на наследниците. Наследниците с право на запазена част, които са приели наследството, могат да искат намаляване на завещателните разпореждания и на даренията до размера необходим за допълване на тяхната запазена част, съгласно чл. 30 ЗН. Способите са чрез иск или чрез възражение. Съгласно Постановление № 7 от 28.XI.1973 г., Пленум на ВС, искът за намаляване на завещания и на дарения за възстановяване на запазената част се погасява с общата петгодишна давност, която за даренията започва да тече от откриване на наследството, а за завещанията – от момента, когато заветникът упражни своите права по завещанието. Т.е. възможността да се оспори чрез иск накърнена запазена част и да бъдат намалени даренията и възстановена съответната запазена част не е неограничена във времето, а напротив – ограничен е със срока на общата 5-годишна давност.

Обсъдените тук въпроси относно широко използваните у нас договори за прехвърляне на имот срещу задължение за издръжка и гледане и договорът за дарение са принципни и засягат само част от възможните правни проблеми в теорията и практиката. Настоящето на съставлява правен съвет и/или консултация, а обсъжда принципния и абстрактен правен характер на коментираните въпроси.

Библиография по темата:

1. Тасев., Хр. Българско наследствено право, С, 2006, стр. 81 и сл.
2. Калайджиев., А, Облигационно право, С, 2010, стр. 126.
3. Сб. Съдебна практика, Нотариалното производство в светлината на новата съдебна практика, съставител нотариус Весела Ивчева, С, 2008.
4. Конов., Т. За абстрактните сделки и каузата при договорите, в сб. Нотариалното производство в светлината на новата съдебна практика, съставител нотариус Весела Ивчева, С, 2008, стр. 371 и сл.
5. Розанис., С. Недействителност на сделките, С, 2009, стр. 55 и сл.