Адвокат Д. Симеонова-Коруджиева - правни консултации и юридически услуги

Несеквестируемо ли е единствено жилище, което е ипотекирано, но взискател по изпълнението не е ипотекарния кредитор?

Несеквестируемо ли е единствено жилище, което е ипотекирано, но взискател по изпълнението не е ипотекарния кредитор?

 

Когато проданта на недвижим имот в изпълнителния процес се предприема по искане на взискател, който не е ипотекарен кредитор има някои особености – с цел да се защитят интересите на ипотекарния кредитор, който не участва в изпълнението.

Съгласно ЗЗД, чл. 175, с извършването на публична продан на имота всички ипотеки върху него, както и всички вещни права, учредени след първата ипотека, се погасяват. Ипотекарните кредитори имат право на предпочтително удовлетворение от цената по реда на ипотеките си.

Ипотеката може да се запази при публичната продан на имота, ако купувачът, по съгласие с ипотекарния кредитор, поеме обезпеченото задължение. В такъв случай протоколът, с който държавният или частният съдебен изпълнител констатира това съгласие, се отбелязва към вписването в имотния регистър.

За това, когато проданта се извършва не по вземането на ипотекарния кредитор, съдебния изпълнител трябва да му изпрати съобщение за насрочване на описа и проданта. Така, макар да няма изпълнителен лист, ипотекарния кредитор става страна в изпълнителния процес с права на взискател.

Чл. 501. ГПК (1) При продан на ипотекиран имот, която се извършва не по вземането на ипотекарния кредитор, съдебният изпълнител му изпраща съобщение за насрочването на описа и проданта.

(2) В случаите по чл. 494 и 495 ипотекарният кредитор може да участва наравно с другите кредитори.

Когато обаче,  описът е по изпълнително дело, по изпълнителния лист на кредитор, който не е ипотекарния кредитор на имота и ако жилището е единствено на длъжника, то остава несеквестируемо за него. Ипотеката не дава право на останалите кредитори на собствеността да насочат изпълнението върху единственото му жилище. То остава несеквестируемо, освен за ипотекарния кредитор. Съгласно чл. 445 ГПК – от разпоредбите за несеквестируемостта не могат да се ползват длъжници по изпълнението, относно имот, върху който е учредена ипотека, когато взискател е ипотекарния кредитор. Не и в друг случай.

(Чл. 445. ГПК (1) От забраните по чл. 444 не могат да се ползват длъжниците относно вещи, върху които е учреден залог или ипотека, когато взискател е заложният или ипотекарният кредитор.)

Несеквеституеми вещи освен единственото жилище  (чл. 444 ГПК) на длъжника – физическо лице, дори и да не живее в него са и:

  • вещи за обикновено употребление на длъжника и на неговото семейство, посочени в списък, приет от Министерския съвет;
  •  необходимата храна на длъжника и неговото семейство за един месец, а за земеделските стопани – до нова реколта, или равностойността й в други земеделски произведения, ако няма такава;
  • необходимите горива за отопление, готвене и осветление за три месеца;
  • машините, инструментите, пособията и книгите, необходими лично на длъжника, упражняващ свободна професия, или на занаятчия за упражняване на неговото занятие;
  • земите на длъжника – земеделски стопанин: градини и лозя с площ общо до 5 дка или ниви или ливади с площ до 30 дка, и необходимите за воденето на стопанството машини и инвентар, както и торовете, средствата за растителна защита и семето за посев – за една година;
  • необходимите две глави работен добитък, една крава, пет глави дребен добитък, десет пчелни кошера и домашните птици, както и необходимата храна за изхранването им до нова реколта или до пускането на паша;
  • жилището на длъжника, ако той и никой от членовете на семейството му, с които живее заедно, нямат друго жилище, независимо от това, дали длъжникът живее в него; ако жилището надхвърля жилищните нужди на длъжника и членовете на семейството му, определени с наредба на Министерския съвет, надвишаващата част от него се продава, ако са налице условията по чл. 39, ал. 2 от Закона за собствеността;
  • предвидените в друг закон вещи и вземания като неподлежащи на принудително изпълнение.

Коментари


30 коментара за “Несеквестируемо ли е единствено жилище, което е ипотекирано, но взискател по изпълнението не е ипотекарния кредитор?”

A ЧСИ очевидно не съобразява, че жилището е несеквестируемо?

Насочването на принудителното изпълнение върху несеквестируемо право е недопустимо. (Така и съдебната практика – Решение на ОС – София по ч.гр. д. N 50/2008; )
Насочването на изпълнението върху несеквестируемо имущество може да се обжалва от длъжника- чрез съдебния изпълнител до окръжния съд. Срокът е едноседмичен (чл. 436, ал. 1 ГПК).

Възможно ли е да се изнесе на продан единствения ми имот, в който не живея в момента?

Съгласно ГПК:
Несеквестируеми вещи
Чл. 444. Изпълнението не може да бъде насочено върху следните вещи на длъжника – физическо лице:
1. вещи за обикновено употребление на длъжника и на неговото семейство, посочени в списък, приет от Министерския съвет;
2. необходимата храна на длъжника и неговото семейство за един месец, а за земеделските стопани – до нова реколта, или равностойността й в други земеделски произведения, ако няма такава;
3. необходимите горива за отопление, готвене и осветление за три месеца;
4. машините, инструментите, пособията и книгите, необходими лично на длъжника, упражняващ свободна професия, или на занаятчия за упражняване на неговото занятие;
5. земите на длъжника – земеделски стопанин: градини и лозя с площ общо до 5 дка или ниви или ливади с площ до 30 дка, и необходимите за воденето на стопанството машини и инвентар, както и торовете, средствата за растителна защита и семето за посев – за една година;
6. необходимите две глави работен добитък, една крава, пет глави дребен добитък, десет пчелни кошера и домашните птици, както и необходимата храна за изхранването им до нова реколта или до пускането на паша;
7. жилището на длъжника, ако той и никой от членовете на семейството му, с които живее заедно, нямат друго жилище, независимо от това, дали длъжникът живее в него; ако жилището надхвърля жилищните нужди на длъжника и членовете на семейството му, определени с наредба на Министерския съвет, надвишаващата част от него се продава, ако са налице условията по чл. 39, ал. 2 от Закона за собствеността;
8. предвидените в друг закон вещи и вземания като неподлежащи на принудително изпълнение.
Отпадане на несеквестируемостта
Чл. 445. (1) От забраните по чл. 444 не могат да се ползват длъжниците относно вещи, върху които е учреден залог или ипотека, когато взискател е заложният или ипотекарният кредитор.
(2) От забраните по чл. 444, т. 5 и 7 не могат да се ползват:
1. длъжниците по задължения за издръжка, за вреди от непозволено увреждане и от финансови начети;
2. длъжниците за случаи, предвидени със закон.

Искам да попитам родителите ми са си ипотекирали имота всъщност в ипотеката е описана само земята вече текът търгове за парцела но в този парцел има къща която не е ипотекирана може ли да си ползват къщата след като нямат друго жилище и ще бъде ли продадена и къщата лежаща на продавания парцел.

Въпросът е разглеждан вече накратко: тук.

Ипотекирано е единствено жилище на човек с диагноза прогресивна шизофрения. Знам, че по принцип щом е ипотекирано се продава, но в този случай човекът има ли защита, предвид здравословнот му състояние?

Поставеният правен въпрос е много интересен и касае приложението на чл. 31, [ал. 1] ЗЗД, а и чл. 26, [ал. 2] ЗЗД, доколкото е необходимо да се направи разграничение относно приложението на нормите:
Чл. 26 ЗЗД: Нищожни са и договорите, които имат невъзможен предмет, договорите, при които липсва съгласие, предписана от закона форма, основание, както и привидните договори. Основанието се предполага до доказване на противното.
Чл. 31 ЗЗД: Унищожаем е договорът, сключен от дееспособно лице, ако то при сключването му не е могло да разбира или да ръководи действията си.
Най-напред, когато говорим за ипотека в този казус, приемам, че става дума за ипотечно право, възникнало чрез договор, който се явява едностранен, доколкото поражда задължения само за собственика на имота. (така и в правната теория: Калайджиев., А. Облигационно право, 5то издание, С, 2010г., стр.715) Ипотеката като институт е уредена също в ЗЗД (чл. 166- 179). При учредяване на ипотека е необходимо, разбира се, собственикът на имота да притежава дееспособност (пълнолетен, непоставен под запрещение). Именно, след като се приеме, че ипотечният договор е сключен от формално дееспособно лице, при описаните от Вас обстоятелства относими са посочените по-горе норми на ЗЗД – чл. 31, [ал. 1] ЗЗД, а и чл. 26, [ал. 2] ЗЗД, чието по-подробно разглеждане, разграничение в приложното поле и коментар, можете да прочетете: тук

Притежавам собствен апартамент придобит преди брака . При развод жилището , което е било ипотекирано през част от нашия брак , дали се променя като собственост . Т.е. дали остава отново мое, или понеже е било ипотекирано през част от брака , се дели като придобито през брака .

Въпросът не е по тази тема. Но въпреки това – при приложим режим на съпружеска имуществена общност, вещните права, придобити преди брака са лично имущество, те принадлежат на съпруга, който ги е придобил. Фактът, че имотът е бил ипотекран през време на брака не променя собствеността по никакъв начин. (Така е и по актуалната уредба на режима на съпружеска имуществена общност – чл. 22, ал. 1 СК (2009); и по отменената уредба – чл. 20, ал. 1 СК (1985) (отм));

Ако кредитор, който не е ипотекарния кредитор на имота си извади изпълнителен лист, може ли да принуди банката – ипотекарен кредитор да направи кредита предсрочно изискуем и с това да се стигне до публична продан на имота. Жилището е единствено за длъжника на кредитора и той притежава 1/2 идеална част от него. Ипотеката обаче е учредена и от двамата съсобственици, които са съпрузи.

Дружество /ООД/ е получило ипотечен кредит. Последният е обезпечен с имот /вила/ на ФЛ – родител на единия от съдружниците в ООД-кредитополучател. Въпросното трето лице-родител има желание да прехвърли втори свой имот /къща/ срещу издръжка и гледане. Ако ООД-то е изпаднало в забава по обслужването на кредита и банката се е сдобила с ИЛ, възможно ли е, ако се образува изпълнително дело: 1. Да се атакува успешно сделката с къщата /втория имот, прехвърлен след издаване на ИЛ, но преди обр. на изпълнително дело и преди изпращане на покана за доброволно изпълнение/? и 2. Попада ли имотът, послужил за обезпечение по кредита /вилата/ в хипотезата на несиквестеруемост, ако е останал единствен като собственост на третото лице? Благодаря.

Дискусиите по повод публикуваните статии в блога не могат да представляват консултации по конкретни правни казуси.

Моля, да съобразявате общите условия на блога правилата за коментиране. Въпроси касаещи конкретен казус и неговата фактология винаги предполагат детайлно проучване и необходимостта да бъдат взети предвид всички релевантни документи, факти и обстоятелства, за да може да Ви бъде даден конкретен и адекватен правен съвет и становище и ако е необходимо друго съдействие. Всякакви принципни коментари без конкретно проучване на казуса или делото е възможно да бъдат неотносими.
Разбирам, че ипотекираният имот е собственост на трето на дружеството-длъжник лице, което го е предоставило като обезпечение по кредит. Третото лице не е длъжник по кредита лично. Няма поето поръчителство от неговата страна. Тогава, ако има изпълнително дело срещу дружеството, то съдебния изпълнител може да насочи изпълнението към ипотекирания имот 1 (вилата) на родителя на съдружника, който имот е предоставен за обезпечение по кредита и е ипотекиран.
1. По отношение на въпроса, предполагам, че имате предвид възможността за прилагане на т.н. actio Pauliana (чл.135 ЗЗД), към който може да се пристъпи само при положение, че длъжника чрез увреждащи действия затруднява възможността на кредитора за удовлетворяване или реално изпълнение. При положение, че третото лице, собственик на имота даден за обезпечение не е и длъжник по кредита, няма как негови сделки с друго имущество да бъдат атакувани от кредитора като увреждащи, тъй като той не отговаря по изпълнението лично и с друго свое имущество. Т.е. не, не може да се атакува сделка с друг (имот2) на родителя, защото той не е длъжник по кредита, той единствено е предоставил своя имот (имот1) за обезпечение, към който имот ще се насочи изпълнението, не и към друго имущество, вещи и вземания, собственост на лицето.
2. Не, щом имотът е ипотекиран не може да се ползва от защитата на несеквестируемостта по ГПК, по отношение на ипотекарния кредитор, независимо, дали е единствено жилище.

Мои близки изтеглиха кредит от името на ООД , като собственик на дружеството е един от съпрузите. Кредитът е обезпечен с ипотека върху търговска сграда, земята върху, която е построена и семейният им апартамент. Доколкото успях да прочета в ГПК чл.444 , несеквестируемо е единственото жилище на семейството. НО в чл. 445 тази несеквестируемост отпада в случай на ипотека. Ако се изпълни проданта , хората буквално няма къде другаде да живеят. Бяха им казали, че в случай на единствено жилище им се полагат до 45 кв.м. жилищна площ плюс една стая , ако в семейството има инвалид. В случая жената е с степен на инвалидност. Има ли нещо вярно в това, което са им казали и имали възможност да се запази поне една част от жилището, което 100 кв.м. и съгласно чл. 39, ал. 2 от Закона за собствеността може да се обособи като самостоятелно? Предварително ви благодаря!

Дискусиите по повод публикуваните статии в блога не могат да представляват консултации по конкретни правни казуси.

Моля, да съобразявате общите условия на блога правилата за коментиране. Въпроси касаещи конкретен казус и неговата фактология винаги предполагат детайлно проучване и необходимостта да бъдат взети предвид всички релевантни документи, факти и обстоятелства, за да може да Ви бъде даден конкретен и адекватен правен съвет и становище и ако е необходимо друго съдействие. Всякакви принципни коментари без конкретно проучване на казуса или делото е възможно да бъдат неотносими.
Когато имотът е ипотекиран, несеквестируемостта отпада. Прилагането на несеквестируемостта е общо взето ясно и безпротиворечиво, предвид нормите на чл. 444 и на чл.445 от ГПК – съгласно който от забраните по чл. 444 не могат да се ползват длъжниците относно вещи, върху които е учреден залог или ипотека, когато взискател е заложният или ипотекарният кредитор.
От фактите, изложени в коментара Ви, не става ясно какви са обстоятелствата относно възникването на ипотечно право и до къде се простира същото. Дали е само върху земята (налице е противоречива практика по въпроса до къде се простира ипотечното право, когато ипотекирана е само земята) или и сградата и дали въпросното жилище също е ипотекирано. Ако върху него има валидно учредена ипотека, то несеквестируемостта отпада.
Ако поставеният правен въпрос (за приращението) Ви интересува, повече можете да прочетете: тук

Работя в администрация и съм изправена пред следната ситуация. Получих известие от съдия изпълнител, че следва да бъдат изпълнени разпоредбите на чл. 61, ал.2 ичл. 63 от ЗН, съгласно които в собственост на администрацията преминават имоти – в случая апартамент, собственикът на който е починал, роднините са направили отказ от наследство, а жилището е ипотекирано. Въпросът ми е, при приемане на наследството, администрацията ли следва да погаси задължението на починалото лице пред банката? А в случай, че имотът не се продаде на публична продан, какво става с ипотеката, лихвите и претенцииите на кредиторите?

Съгласно Закона за наследството (чл. 11 ЗН), когато няма наследници, които могат да наследяват или всички са се отказали от наследство или са изгубили правото да го приемат, наследството се получава от държавата. Движимите вещи, жилищата, ателиетата и гаражите, както и парцели, предназначени за жилищно строителство стават собственост на общината. Т.е. в описания казус, наследството следва задължително да бъде прието по опис по реда на ГПК (чл. 61, ал.2 ЗН). Това означава, че отговорността на общината за дълговете на наследството ще се простира до размера на полученото наследство. Именно това се цели с изискването държавата и общините винаги да приемат наследството по опис, съгласно императивната норма на чл. 61, ал.2 ЗН – да се установи какъв е активът на наследството.
Съгласно съдебната практика, получаването на наследството от държавата, респ. общината става по силата на закона (148-78-I). Приема се, че държавата в никакъв случай не може да носи отговорност за наследствените дългове в размер, по-голям от полученото имущество, независимо дали е извършен опис или не: „…извършването на описа придобива едно техническо значение, без с него да е свързано получаването на самото наследство и без спрямо държавата да е свързано с някакъв срок. Това е така, защото държавата нито може да се откаже от наследството, нито може д аго приеме без опис- направо…“

Майка ми е инвалид I група с 91% инвалидност. Собственото и жилище е обезпечение по ипотечен кредит на фирма, която не развива дейност и който е просрочен и скоро има вероятност да бъде обявен за предсрочно изискуем. Тъй като това е единственото и жилище има ли закон който да я защити от принудително изнасяне от апартамента.

Когато е ипотекиран даден имот, макар и единствено жилище, то вече не е несеквестируемо. Съгласно чл. 445 от забраните на чл. 444 (т.е. несеквестируемите вещи) не може да се ползват длъжници относно вещи, върху които е учреден залог или ипотека, когато взискател е заложният или ипотекарният кредитор.

Терминологията е твърда сложна и за мен неразбираема. Ипотекирах единственото си жилище, в което живея с двамата си синове, за да може братовчед ми да тегли бизнес кредит. Той е спрял да внася вноските и в момента жилището ми е обявено за продан от ЧСИ. В този случай несеквестируемо ли е жилището или не? Благодаря предварително

Моля за съвет,имам апартамент единствено жилище в което живеят децатами. И бившата ми съпруга с която нямам брак,аз съм в чужбина. Жилището е ипотекирано в пощенска банка.Вчера 22 април са получили съобщение че,е обявено за продажба от съдия изпълнител. Разговарях с адвокатско дружество ФРОНТЕКС по телефона, което се занимава с събиране на кредити,на Пощенска банка. Казахами че трябва да внеса 4000лв за да се спре продажбата. Но тъй като ги нямам, им казах че мога да внасям по 500 лв на месец. Как мога да спра и могали въобще да спася жилището си. Което е единствено.

Моля, съобразявайте общите условия на сайта. В блога не се осъществяват правни консултации и/или консултации по конкретни въпроси , тъй като те изискват винаги лично запознаване със случая и релевантните по него факти и ангажирането на адвокат при условията на Закона за адвокатурата (ЗА) и Наредба Ν1 от 2004г. за минималните размери на адвокатските възнаграждения на ВАС, както и другите актове по прилагането на ЗА. Могат д абъдат дискутирани само принципни правни въпроси.

Съгласно чл. 445 от ГПК от несеквестируемостта по чл. 444 не могат да се позлват длъжниците относно вещи, върху които е учереден залог или ипотека.

Моля за съвет, преди време теглих потребителски кредит 10 000 лева от Банка ДСК. Съкратиха ме и поради тази причина, не покривах вноските и банката ме даде на ЧСИ /преди 4 години/ . Преди 1 година майка ми купи ателие /59кв.м./ в гр.София, така се води по нотариален акт . В Община София е записано,че ми е единствено/основно/жилище. Имота няма ипотека! .Въпросът е следния : Може ли ЧСИ да ми отнеме ателието в полза на кредитора?
Благодаря за отделеното време.Поздрави и лек ден!

Съжалявам, но не бих могла да коментирам конкретен казус. Съвет по делото може да даде колега-адвокат след запознаване с казуса и изясняване на всички относими обстоятелства.
Моля, вижте Общи условия на блога.

Чл. 444. Изпълнението не може да бъде насочено върху следните вещи на длъжника – физическо лице:
7. жилището на длъжника, ако той и никой от членовете на семейството му, с които живее заедно, нямат друго жилище, независимо от това, дали длъжникът живее в него; ако жилището надхвърля жилищните нужди на длъжника и членовете на семейството му, определени с наредба на Министерския съвет, надвишаващата част от него се продава, ако са налице условията по чл. 39, ал. 2 от Закона за собствеността;
Длъжник живее при дъщеря си, която не е женена, но притежава жилището в което живее. Значи ли това, че жилището на длъжника, в което не живее (това както е записано не е от значение), подлежи на секвистиране?

Ключов е моментът кои са членове на смейството на длъжника. По принцип – „семейството“ включва съпрузите и ненавършилите пълнолетие деца (родени, припознати, осиновени, доведени, заварени, с изключение на сключилите граждански брак).

Здравейте ! Преди 8 години родителите ми ипотекираха жилище,след което предадоха ключовете на ЧСИ с думите : нямам нужда от това жилище,продайте го ! Но съдията не успял да го продаде и до сега не е ставало дума за жилището.Баща ми почина и сега търсят мен,за да им платя голяма сума пари.Въпроса ми е- имат ли право да ми запорират майчински надбавки и какво мога да направя по въпроса,тъй като това жилище е ипотекирано,и е собственост на банката/съдията ? Нали за това се ипотекират,за да нямат собствениците им права и задължения върху тях.Ще се радвам да ми отговорите !

Ипотеката не означава, че ипотекираният имот е собственост на кредитора. Напротив. Ипотеката е вид реално обезпечение, налице е привилегия за ипотекарния кредитор да насочи принудителното изпълнение срещу ипотекирания имот и да получи удовлетворение на вземането си от проданта на ипотекирания имот. Но кредиторът не установява владение върху имота, нито е негов собственик. При ипотекиране на единствено жилище несеквестируемостта му отпада когато взискател е ипотекарният кредитор.
Относно несеквестируемостта на социални помощи – относимата уредба е в чл.444 т. 8 и чл. 446 ГПК във вр. с чл. 114 а КСО, който гласи, че върху паричните обезщетения и помощите, изплащани по този кодекс, не могат да се налагат запори по реда на Гражданския процесуален кодекс и Данъчно-осигурителния процесуален кодекс или да се извършват други удръжки освен за задължения към държавното обществено осигуряване и за задължения за издръжка, както и при прихващане на суми по реда на чл. 114.
При определяне на дохода от пенсии, върху които се налагат запори по реда на Гражданския процесуален кодекс и Данъчно-осигурителния процесуален кодекс или се извършват удръжки за вземания на държавното обществено осигуряване, както и при прихващане на суми по реда на чл. 114, ал. 5, се включват и добавките към нея с изключение на добавката за чужда помощ.
Това са принципните правни положения, касаещи ипотеката и несеквестируемостта. Но не следва да се приемат като съвет, тъй като не касаят конкретен случай – условия за ползване на сайта.

Какво се разбира под друг закон по смисъла за Отпадане на несеквестируемостта по реда на чл.445 ал.2, т.2 длъжниците за случаи, предвидени със закон?

В чл. 444 на ГПК , в 8 точки, са предвидени несеквестируемите вещи на длъжника, а в чл. 445 са предвидени изключения от несекестируемостта.
От несеквестируемостта не могат да се ползват лъжниците относно вещи, върху които е учреден залог или ипотека, когато взискател е заложният или ипотекарният кредитор.
А От забраните по чл. 444, т. 5 и 7 не могат да се ползват:
1. длъжниците по задължения за издръжка, за вреди от непозволено увреждане и от финансови начети;
2. длъжниците за случаи, предвидени със закон.
Случаи, предвидени със закон, означава всички други случаи, при които в друг закон да е предвидена хипотеза, при която несеквестируемостта за определено имущество да отпада.
Нпример, несеквестируемостта на единствено жилище е регламентирана в чл. 444, т.7 от ГПК. Съгласно чл. 445, ал.2, т.2 от ГПК, от забраната по чл. 444, т.7 от ГПК не могат да се ползват длъжниците за случаи предвидени от закона. Съгласно разпоредбата на чл. 15 от ТЗ и чл. 1, ал. 3 ТЗ, едноличният търговец отговаря неограничено пред своите кредитори с цялото си имущество. Търговският закон е специален по отношение на ГПК. Следователно, когато длъжник е едноличен търговец, забраната за продажба на единствено жилище е неприложима.

Вашият отговор на Сияна Георгиева Отказ



Последни статии


Промени в законодателството


Най-четени


Най-коментирани