---

Разваляне и прекратяване на договор за прехвърляне на имот срещу задължение за издръжка и гледане

Разваляне и прекратяване на договор за прехвърляне на имот срещу задължение за издръжка и гледане

Автор: Адв. д-р Даниела Симеонова-Коруджиева, член на САК

 I. Въведение.

Много често в практиката се среща необходимостта да се развали или прекрати сключен договор за прехвърляне на недвижим имот срещу издръжка и гледане. Хипотезите са различни – най-често приобретателят не полага необходимите грижи за прехвърлителя.

Какво представлява  всъщност договорът за прехвърляне на имот срещу задължение за издръжка и гледане. Това е един от най-популярните и утвърдени в практиката ненаименовани договори. Става дума за алеаторен договор, т.е. в него се съдържа неопределеност на имуществената престация – задължението за издръжка и гледане е за едно бъдеще време, също така не се знае колко време ще живее прехвърлителят на имота и в този смисъл – какъв точно ще бъде обемът и продължителността на дължимата престация, изразяваща се в издръжка и грижи (гледане), дължими от приобретателя на имота.

В теорията често се изтъква, че договорът е утвърден в правните отношения в България. Този договор се избира и се препоръчва  много често заради правната му същност на възмезден договор и прилагането към него на правилата за продажбата. Това, че този договор не е безвъзмезден какъвто е напр. дарението със съпътстващите го и съответни рискове за оспорване поради накърнена запазена част от евентуални наследници по закон е една от основните причини да бъде широко разпространен.

II. Съпоставка с договора за дарение и уредбата на ЗН относно ненакърнимостта на запазена част.

Обикновено договорът за прехвърляне на имот срещу задължение за издръжка и гледане, заедно с договорът за дарение е избиран като способ за своеобразно разпределение на едно бъдещо наследство между евентуалните наследници, макар да не става дума за специалния договор за продажба на наследство (като съвкупност), който има своя специална уредба.

Основна разлика между договора за прехвърляне на имот срещу задължение за издръжка и гледане и дарението е, че последното е безвъзмездно. Т.е. няма дължима насрещна престация от страна на приобретателя спрямо прехвърлителя. С договора за дарение дарителят отстъпва веднага и безвъзмездно нещо на надарения, който го приема. Затова, при дарението следва да се съобразяват постановките на Закона за наследството и институтите на запазената част на наследниците по закон. Съгласно чл. 28, ал.1 във вр. с чл. 29 ЗН, наследодателят може да прави завещателни разпореждания и дарения, но не може да накърни запазената част на наследниците. Наследниците с право на запазена част, които са приели наследството, могат да искат намаляване на завещателните разпореждания и на даренията до размера необходим за допълване на тяхната запазена част, съгласно чл. 30 ЗН. Способите са чрез иск или чрез възражение. Съгласно Постановление № 7 от 28.XI.1973 г., Пленум на ВС, искът за намаляване на завещания и на дарения за възстановяване на запазената част се погасява с общата петгодишна давност, която за даренията започва да тече от откриване на наследството, а за завещанията – от момента, когато заветникът упражни своите права по завещанието. Т.е. възможността да се оспори чрез иск накърнена запазена част и да бъдат намалени даренията и възстановена съответната запазена част не е неограничена във времето, а напротив – ограничен е със срока на общата 5-годишна давност.

III. Практиката при оспорването му.

При договора за прехвърляне на имот срещу задължение за издръжка и гледане е натрупана през годините богата съдебна практика най-вече при оспорването му чрез иск по чл. 26, ал. 2 ЗЗД – поради липса на основание, когато напр. смъртта на прехвърлителя е настъпила скоро след прехвърлителната сделка. Така напр.  със съдебно решение №205/29.12.2006г. по г.д. №131/2005г., II г.о. на ВКС е потвърдено обявяването за нищожен като сключен без основание договор за прехвърляне на земеделска земя (имот) срещу задължение за гледане и издръжка. Върховният касационен  съд е приел, че: “сделката е извършена само един ден преди настъпване смъртта на кредитора, което ясно показва, че не е поето реално задължение за полагане грижи и осигуряване издръжка на тежко болния наследодател на ищците“[1].

В решение №381/06.06.2006г. по г.д. №1073/2005г. II г.о., ВКС се приема, че: „Договорът за прехвърляне на собственост срещу задължението за издръжка и гледане няма основание, когато при сключването му приобретателят знае за близката смърт на прехвърлителя“.

IV. Проблеми възникващи при задължаването на няколко лица да престират грижи и издръжка и неизпълнението им от страна на един от длъжниците.

При договора за прехвърляне на имот срещу задължение за издръжка и гледане друг чест проблем в практиката възниква при задължаването на няколко лица да престират грижи и издръжка и неизпълнението им от страна на един от длъжниците. До скоро, практиката беше противоречива относно това дали неизпълнението на единия длъжник по договора влече правна възможност за разваляне на целия договор поради неизпълнение. През май 2012, ВКС постанови тълкувателно решение, в което прие, че разваляне на основание чл. 87, ал. 3 от ЗЗД е недопустима при изпълнение на уговореното само от единия длъжник. С Тълкувателно решение от 15 май 2012 по тълкувателно дело  №6/2011г., на ОСГК на ВКС приема, че ако недвижим имот е прехвърлен на две лица срещу задължение за издръжка и гледане, което се изпълнява само от единия длъжник като на кредитора се предоставят грижи и издръжка в пълния уговорен обем, неизпълнението от другия длъжник не може да доведе до разваляне на договора на основание чл. 87, ал. 3 ЗЗД нито изцяло, нито само по отношение на неизпълнилия, тъй като намират приложение правилата на солидарните задължения спрямо неделимото такова за издръжка и гледане, на основание чл. 129, ал. 2 ЗЗД.

Приетите постановки в тълкувателното решение на ВКС от 15 май 2012 по тълкувателно дело  №6/2011г., на ОСГК на ВКС са задължителни за органите на съдебната и изпълнителната власт(чл. 130 ЗСВ). Внимание заслужават обаче и аргументите на част от върховните съдии (Олга Керелска, Надя Зяпкова, Жива Декова, Бонка Дечева), подписали решението с особено мнение.  В особеното мнение се държи сметка за характера на ненаименования договор за прехвърляне на имот срещу задължение за издръжка и гледане и също следва да бъдат обсъдени. Поддържа приетото с Решение №99/30.06.1986 по г.д. №65/86, ВС, ОСГК, а именно, че задължението за гледане и издръжка, което е поето да се изпълнява от повече от едно лице, макар и неделимо, не следва да се отъждествява във всяко отношение със солидарните задължения, защото бидейки неделимо, кредиторът има основание и право да очаква и да изисква пряко изпълнение на задължението от всеки един от съдлъжниците. Посочва се, че следва да се държи сметка, че договорът за гледане и издръжка е обусловен от личността на страните по него, както и от техните индивидуални качества и особености, съгласно ТР №30/17.06.1981, ВС, ОСГК. С оглед на изложеното, считат, че възприетото с ТР от 2012г. разрешение на въпроса е относимо, само когато в договора е посочено, че поетите задължения могат да се изпълняват и чрез трети лица. В противен случай считат, че възприетият подход от ОСГК на ВКС ще облагодетелства недобросъвестния длъжник, тъй като по отношение на него кредиторът не може да развали договора и този длъжник ще запази съответната част от собствеността.

V. Проблеми при смърт на приобретателя/длъжник.

Проблеми възникват в хипотезата на смърт на приобретателя. Поставя се въпросът какво се случва с договора за издръжка и гледане и поетите задължения от починалия приобретател. Можем ли да заключим, че при смърт на лицето, което се е задължило да полага грижи за прехвърлителя, задължението преминава към неговите наследници, заедно с цялата съвкупност от активи и пасиви на наследството?

Изследвайки този въпрос, следва да имаме и предвид, че договорът за гледане и издръжка е обусловен от личността на страните по него, както и от техните индивидуални качества и особености, съгласно ТР №30/17.06.1981, ВС, ОСГК.

В същото ТР № 30/ 17.06.1981 г. на ВС, ОСГК се приема[2], че престацията на приобретателя поначало не е intuito personae, тъй като действията по осигуряване на грижите и издръжката са заместими и следователно могат да бъдат извършени от всяко друго лице. Затова се допуска, че при смърт на приобретателя той може да бъде заместен от правоприемниците си. Но става дума за право, което може да бъде упражнено, за наличието на възможност на наследниците да продължат изпълнението по договора, а не за тяхно задължение. Прехвърлителят не разполага с правото на иск за реално изпълнение срещу наследниците на длъжника. Той следва да приеме предложените от тях грижи и издръжка – иначе би била налице хипотезата на забава на кредитора.

Но в случай, че прехвърлителят е сключил договора с оглед конкретните лични качества на приобретателя, както и когато в същия е изрично уговорено, че при изпълнение на задълженията си длъжникът не може да бъде заместван от други лица можем да направим извода, че тук престацията е незаместима и смъртта на приобретателя е основание за прекратяване на договора.

Т.е. ако приложим към тази хипотеза по аналогия чл. 269 ЗЗД: „Ако изпълнителят умре или стане неспособен да извърши работата, договорът се прекратява, освен ако не е бил сключен с оглед личността на изпълнителя и ако наследниците му се съгласят да продължат изпълнението.

При прекратяване на договора поръчващият трябва да заплати извършената работа и полезно вложените материали съобразно уговореното възнаграждение.“, това означава, че договорът се прекратява със смъртта на приобретателя, освен ако наследниците не се съгласят да продължат изпълнението, като тук обаче следва да намери приложение изискването на чл. 87 ЗЗД, съгласно който „Развалянето на договорите, с които се прехвърлят, учредяват, признават или прекратяват вещни права върху недвижими имоти, става по съдебен ред. Ако ответникът предложи изпълнение в течение на процеса, съдът може да даде според обстоятелствата срок за това.

Разваляне на договора не се допуща, когато неизпълнената част от задължението е незначителна с оглед на интереса на кредитора.

Правото да се разваля договорът се погасява с петгодишна давност.“

VI. Прекратяване на договора за прехвърляне на недвижим имот срещу задължение за издръжка и гледане.

В т. 4 на  ТР № 30/ 17.06.1981 г. на ВС, ОСГК,  се приема, че при смърт на приобретателя на вещното право и правото на собственост по договора за издръжка и гледане не настъпва прекратяване на договора по право по отношение на прехвърлителя или на третото ползващо се от него лице.

Наследниците на прехвърлителя имат правото да искат разваляне на договора поради неизпълнение, което е било допуснато, докато прехвърлителят е бил все още жив и могат да упражнят правото да се развали договорът в обема на притежаваните права, т.е. съобразно дела си, но не и по отношение на целия договор, а до размера на притежаваните права, произтичащи от наследяването. Тези основни положения са посочени в цитираното ТР № 30/ 17.06.1981 г. на ВС, ОСГК, а и са възприети и в съдебната практика[3].  В същото се сочи, че наследниците на кредитора – прехвърлител на вещното право или на правото на собственост, могат да осъществят развалянето на договора за издръжка и гледане поради неизпълнението му от длъжника съобразно размера на субективните им права, произтичащи от наследяването. Отново следва да намери приложение изискването на чл. 87 ЗЗД.

В точки 3 и 4 на ТР № 30/ 17.06.1981 г. на ВС, ОСГК се приема, че:

3. Прекратителното действие на договора с начално прехвърляне на вещни права и право на собственост срещу издръжка и гледане настъпва със смъртта на прехвърлителя(ите) и/или смъртта на третото ползващо се от него лице, а не поради смъртта на приобретателя – длъжник. Прекратителното действие засяга и неделимостта на задълженията. Защото според чл. 128, ал. 2 ЗЗД неделимостта е качество за правата на кредитора(ите) и тежест на задълженията на длъжника(ците), а не и обратното. Затова, ако са останали нереализирани вземания до момента на смъртта на прехвърлителя, които преминават върху неговите наследници, всеки от тях ще има основание да получи дробна част от тези вземания, съответстваща на наследствения му дял. В наследственото имущество се включва и правото на иск. Включва се и правото да се иска разваляне на договора поради неизпълнение, което е било допуснато приживе на кредитора прехвърлител. Наследникът на последния ще може да упражни правото да развали договора по отношение на неизправния длъжник(ци) в обема на притежаваните от него права – т. е. съобразно дела си, а не и по отношение на целия договор, ако не е единствен наследник. Следователно в случаите на наследяване на дробна част от правата на кредитора-прехвърлител развалянето на договора поради неизпълнение следва да се осъществи частично. Защото сънаследникът не може да упражни и правата на другите сънаследници. Съгласно чл. 97 ГПК правото на иска е предоставено за защита и възстановяване само на нарушени лични имуществени права.
4. Характерна особеност на ненаименувания алеаторен облигационен договор с вещноправно действие за начално прехвърляне на вещни права и право на собственост срещу задължение за издръжка и гледане е, че уговореното прекратително условие за действието му не е смъртта на приобретателя(ите), както бе изтъкнато по-горе, а смъртта на кредитора-прехвърлител и/или на третото лице, в чиято полза той е бил сключен.

Друга характерна негова особеност е, че прехвърлителят на вещното право или правото на собственост е предал владението на приобретателя(ите). С оглед на този именно факт той черпи своето основание да очаква и изисква получаването на дължимите му се насрещни престации – издръжката и гледането до края на живота си или до края на живота на третото лице, в чиято полза е бил сключен договорът.

Трета характерна негова особеност е, че макар договорът да се сключва с оглед на личността на пряко задълженото лице да дава издръжка и да полага грижи за прехвърлителя и за другите правоимащи лица, според естеството на придобитите права от приобретателя(ите) те по същество са преминали и в непосредствено ползване от близкия кръг лица, онези, с които той живее. Тези лица обикновено са негови потенциални наследници. В случаите, когато той има съпруг, заради вещноправното действие на договора правото на собственост е преминало по силата на закона и върху неговия съпруг – чл. 13, ал. 1 СК. /отм./

С оглед на всички тези особености на договора заради вида и съдържанието на дължимите на кредитора престации, които не рядко биват предоставяни и при съвместен живот с членовете на семейството (домакинството) на приобретателя, следва да се подразбира, че условие на самия договор е и обстоятелството, че последният ще бъде практически подпомаган и от своите близки при изпълнение на задълженията му.

Всички тези основания позволяват да се заключи, че поначало с факта на смъртта на приобретателя не настъпва по право развалянето на договора. До неговата смърт, ако той е изпълнявал задълженията си, кредиторът(ите) е получил до този момент дължимото му. Затова настъпилата обективна невъзможност за в бъдеще време ще е частична. А при частичната невъзможност развалянето на договора може да стане само по съдебен ред чл. 89, изр. второ ЗЗД.

Аналогично ще е положението и в случаите, когато прехвърлителят(ите) е имал предвид конкретните лични качества на приобретателя(ите) и при сключването на договора е бил мотивиран само от тях, както и когато е било изрично уговорено, че той не ще може да бъде заместван от други лица. И при тези случаи, ако прехвърлителят (ите) по своята преценка не ще намери удовлетворение от наследниците на длъжника(ите), следва да осъществи развалянето на договора също така само по съдебен ред – чл. 87 и 89 ЗЗД.

 

Обсъдените тук правни положения и въпроси относно широко използваните у нас договори за прехвърляне на имот срещу задължение за издръжка и гледане и договорът за дарение, засягат само част от възможните правни проблеми в теорията и практиката.

 

Библиография по темата:

Тасев., Хр. Българско наследствено право, С, 2006, стр. 81 и сл.

Калайджиев., А, Облигационно право, С, 2010, стр. 126.

Сб. Съдебна практика, Нотариалното производство в светлината на новата съдебна практика, съставител нотариус Весела Ивчева, С, 2008.

Конов., Т. За абстрактните сделки и каузата при договорите, в сб. Нотариалното производство в светлината на новата съдебна практика, съставител нотариус Весела Ивчева, С, 2008, стр. 371 и сл.

Розанис., С. Недействителност на сделките, С, 2009, стр. 55 и сл.

Ставру., С и Петров., В. Дискусии в българското наследствено право, Фенея, С, 2013‘

 Съдебна практика:

Постановление № 7 от 28.XI.1973 г., Пленум на ВС;

Тълкувателно решение №30/17.06.1981, ВС, ОСГК;

Тълкувателно решение от 15 май 2012 по тълкувателно дело  №6/2011г., на ОСГК на ВКС;

Решение №99/30.06.1986 по гр.д. №65/86, ВС, ОСГК;

Решение №205/29.12.2006г. по гр.д. №131/2005г., II г.о. на ВКС;

Решение №114/20.09.2000г. по гр.д. №1294/2004г., II г.о., ВКС,

Решение №796/31.10.2006г., по рг.д.№945/2005г., II г.о. на ВКС,

Решение №543/17.07.2006г. по гр.д. №459/2005х. на II г.о. на ВКС;

Решение №381/06.06.2006г. по гр.д. №1073/2005г. II г.о., ВКС

Решение № 948/ 21.12.2009 г. по гр. д. № 2958/2008 г., ІV г. о. ВКС;

Решение № 11/ 25.02.2011 г. по гр. д. № 1510/2009 г., ІV г. о. ВКС;

Решение № 7/ 26.01.2012 г. по гр. д. № 456/2011 г., ІІІ г. о., ВКС;

Решение  № 622 /25.10.2010 г. по гр.д. № 212/2010 г., III г.о. ВКС;

Решение №615/09.03.2010 г.  по гр. д. №3824/2008 г., II г.о. ВКС;

 

[1] Практика в същия смисъл представлява и решение №114/20.09.2000г. по г.д. №1294/2004г., II г.о., ВКС, както и решение №796/31.10.2006г., по г.д.№945/2005г., II г.о. на ВКС, решение №543/17.07.2006г. по г.д. №459/2005х. на II г.о. на ВКС и др.

[2] В ТР № 30/ 17.06.1981 г. на ВС, ОСГК се приема, че поначало с факта на смъртта на приобретателя не настъпва по право развалянето на договора.

[3] Практика в същия смисъл представлява и Решение № 948/ 21.12.2009 г. по гр. д. № 2958/2008 г., ІV г. о. ВКС, Решение № 11/ 25.02.2011 г. по гр. д. № 1510/2009 г., ІV г. о. ВКС, Решение № 7/ 26.01.2012 г. по гр. д. № 456/2011 г., ІІІ г. о., ВКС;

---