Ипотека и нова сграда върху ипотекиран поземлен имот

Въпросът,  касаещ правното положение при ипотека върху земята и впоследствие  построена сграда (приращение) често е  решаван противоречиво в съдебната практика. Нееднозначно разглеждан е и в правната теория.

Въпросът е разгледан подробно от Ставру, С. Въпроси на българското вещно право, С., 2010, както и от Марков., М. Ипотеката, С., 2008, разбира се разглеждан е и от други автори.

Трябва да се отбележи, че ако ипотеката е върху правото на строеж, то ипотечното право ще се разпростре и върху построеното. Но по отношение на ипотека върху земята, може да се обобщи, че има различни становища.

Едното становище се изразява в приемането на построената сграда като приращение към поземления имот и от там извода, че ипотечното право се разпростира и върху сградата по силата на приращението. Това е и разрешението в не малка част от по-новата съдебна практика. Такова е било разрешението по стария ЗПИ (отменен), но в законодателството към настоящия момент липсва изрична норма в този смисъл.

Другото становище се аргументира, че на основание липсата на пълна индивидуализация (законът, чл. 166, ал. 2 ЗЗД казва „поединично определени имоти“) на сградата при учредяване на ипотеката, не може да се приеме, че действието й се разпростира върху по-късно построената сграда в ипотекирания поземлен имот.

Ставру (цит. съч., стр.334) споменава, че съгласно разпоредбите на ЗКИР земята и съществуващата върху нея сграда са обособени като самостоятелни кадастрални обекти, следователно трябва да бъдат индивидуализирани поотделно за да се счита, че е спазено законовото изискване за специалност на ипотеката и индивидуализация на имота, обременен с ипотека.

Но в заключение, докато няма изрично законово разрешение на въпроса, практиката остава противоречива.