ВКС се произнесе с Тълкувателно решение № 3/2014 от 28 юни 2016 по Тълкувателно дело № 3 по описа за 2014 г. на Общото събрание на Гражданска колегия по въпроса нищожни ли са договорите за прехвърляне на реално обособени части от недвижим имот, поради липса на предмет, ако към момента на сключване на сделката съответните обекти не са съществували фактически и не са обособени като самостоятелни такива с оглед установените в действащия устройствен закон изисквания.

ВКС се произнесе с Тълкувателно решение № 3/2014 от 28 юни 2016 по Тълкувателно дело № 3 по описа за 2014 г. на Общото събрание на Гражданска колегия по въпроса нищожни ли са договорите за прехвърляне на реално обособени части от недвижим имот, поради липса на предмет, ако към момента на сключване на сделката съответните обекти не са съществували фактически и не са обособени като самостоятелни такива с оглед установените в действащия устройствен закон изисквания.

адв. Д. Коруджиева

Тълкувателното дело бе образувано по предложение на съдебен състав на ВКС, който с определение № 154/30.04.2014 г. на ГК, IV ГО, е спрял на основание чл. 292 ГПК производството по гр.д. № 7762 от 2013 г. с предложение за образуване на тълкувателно дело по горепосочения въпрос, като обуславящ изхода на разглежданото конкретно дело.

Тълкувателното дело е образувано с разпореждане на Председателя на Върховния касационен съд на основание чл. 128, ал. 1 от Закона за съдебната власт за приемане на тълкувателно решение от Общото събрание на Гражданска колегия поради противоречива съдебна практика по въпроса:

Нищожен ли е договорът за прехвърляне на реално определени части от недвижим имот на основание чл. 26, ал. 2, предл. 1 ЗЗД – поради липса на предмет, ако към момента на сключване на сделката съответните обекти не са съществували фактически и не са обособени като самостоятелни такива с оглед установените в действащия устройствен закон изисквания.

ОСГК на ВКС излага, че по поставения материалноправен въпрос съществува противоречива съдебна практика на Върховния касационен съд, формирана по реда на чл. 290 ГПК, като са застъпени две становища:

„Според едното становище, нищожни поради невъзможен предмет са договорите, чийто предмет още при сключването им е невъзможно да възникне. Ако при сключване на договора възникването на неговия предмет е било възможно, договорът обвързва валидно страните и едва, ако впоследствие предметът на договора стане невъзможен, валидният договор се разваля по право или подлежи на разваляне, когато невъзможността е по причина, за която отговаря длъжникът.

Според другото становище, договорът е нищожен поради невъзможен предмет, ако към момента на сключването му вещта (сграда или жилище) не съществува фактически или не отговаря на установените в действащия устройствен закон изисквания за самостоятелен обект, поради което с оглед на тези изисквания, не представлява годен за извършване на разпоредителни сделки самостоятелен обект. Преценката се извършва с оглед състоянието на имота към момента на разпореждането, като следва да бъде взето предвид и дали към този момент обособяването на вещта, като самостоятелен обект е възможно, както и дали подобно обособяване реално е извършено.

Общото събрание на Гражданска колегия на Върховния касационен съд приема за правилно първото становище по следните съображения:

Основанията за нищожност са уредени в разпоредбата на чл. 26 ЗЗД.

Правната норма включва две групи основания за нищожност: в първата алинея са уредени несъвместимостта на резултата от сделката с правния ред, включително когато резултатът се постига със законни средства и несъвместимостта на резултата от сделката с добрите нрави, включително договорите върху неоткрити наследства; във втората алинея са уредени пороците, свързани с отделни елементи на сделката.

Основанията за нищожност систематизирани в чл. 26, ал. 2 ЗЗД визират съставомерността на сделката. Основанията, свързани с отделните елементи на сделката, са факти, които опорочават фактическия състав на сделката, поради което тя не поражда желаното правно действие.

В приложното поле на чл. 26, ал. 2 ЗЗД попада основанието за нищожност на сделката поради невъзможен предмет.

Разпоредбата въвежда правилото, според което при невъзможност на предмета, сделката е нищожна.

Предметът на сделката се свързва с обекта на правоотношението, към което е насочено поведението на страните по сделката. Предмет на сделката са вещи, действия, бездействия, нематериални правни и имуществени блага. Предмет трябва да има всяка сделка. За да е налице сделка, страните трябва да са постигнали съгласие по нейния предмет. Ако към момента на постигне на съгласието, предметът е фактически или правно невъзможен, сделката е нищожна поради невъзможен предмет.

Фактическата невъзможност на предмета означава, че той не съществува в реалната действителност при сключване на сделката и не може да възникне според природните закони и с оглед нивото на развитие на науката, техниката и технологиите към момента на сделката, както и ако предметът е индивидуално определена вещ и тя е погинала преди постигане на съгласието. Налице е начална невъзможност на предмета.  

Правната невъзможност на предмета означава, че за неговото възникване или за разпореждането с него съществува непреодолима правна пречка. Правната пречка може да се изразява в нормативно уредени забрани за извършване на сделката или ограничения за обособяването на обекта.

Ако предметът на сделката стане невъзможен след нейното сключване, при вече породено задължение, сделката подлежи на разваляне поради невъзможност за изпълнение, която погасява задължението (чл. 89 ЗЗД).

За да не се стигне до невъзможност на предмета, той трябва да е определен или поне определяем.

Когато предмет на прехвърляне е реално определена част от недвижим имот (сграда, жилище или други обекти), договорът има предмет, ако страните са постигнали съгласие, коя част се прехвърля.

Разпоредбата на чл. 202 от Закона за устройство на територията въвежда изискването доброволната делба на съсобствена сграда, жилище или друг обект, както и правни сделки за прехвърляне на реално определени части от тях, да се извършват само ако обособените дялове или части отговарят на одобрени за това инвестиционни проекти, с изключение на стопанските постройки със селскостопанско предназначение и строежите от допълващото застрояване.

Правната норма предвижда необходимост от разрешението или одобрението на административен орган, когато предметът на сделката е подчинен на специални нормативни изисквания. Макар разпоредбата да има императивен характер, неспазването на това изискване няма за последица нищожност на сделката, тъй като извършеното от страните действие не преследва противоправен резултат и съдържанието на сделката по предположение е правомерно. Желаното правно действие ще бъде постигнато, ако към сделката се прибави липсващият административен акт, който да уреди предмета на сделката, за да може да възникне като самостоятелен правен обект на собственост. Налице е хипотезата на сложен фактически състав, чийто гражданскоправен елемент е правопораждащ, а негражданскоправният елемент е предпоставка за проявление на неговото вещно действие. За да настъпи вещноправният ефект на сделката, е необходимо да е изготвен и одобрен инвестиционен проект за отделянето на прехвърляната реално определена част, който следва да бъде реализиран при спазване на строителните правила и норми. Ако обособяването не се реализира при спазването на тези изисквания, това ще е основание за разваляне на договора по иск от изправната страна.

Целта на изискването за одобряване на инвестиционен проект при прехвърлянето на реално определена част е прехвърляната част и останалата част да съответстват на техническите правила и норми. Разпоредбата на чл. 202 ЗУТ не въздига инвестиционния проект като елемент, определящ съдържанието на правните последици, а като елемент, чието проявление е необходимо, за да се осъществи правното действие на сделката. Това се извежда от съдържанието на правната норма, която поставя изискване прехвърляната реално определена част да отговаря на одобрен инвестиционен проект, т. е. на изискванията за самостоятелен обект на право на собственост или придаване към друг самостоятелен обект на право на собственост, без да определя поредност между сключването на сделката и одобряването на проекта. Инвестиционният проект може да съвпада, но може и да следва по време осъществяването сделката. Ако към момента на сключване на сделката инвестиционен проект не е изготвен и не е одобрен, договорът е действителен, но неговият вещен ефект ще настъпи след осъществяването на останалите елементи от фактическия състав на придобиването: обособяването на реално определената част, като отделна вещ, или като придадена част към друга отделна вещ, съгласно сключения договор, и одобрения инвестиционен проект при спазване на строителните правила и норми. Като елемент, обуславящ проявлението на правните последици на сделката, инвестиционният проект условно може да се включи във фактическия състав на сделката, като част от сложен фактически състав, относим към вещно-правното действие на сделката, но не като основен елемент, без който не може да се формира предмета на сделката. Одобреният инвестиционен проект ще покаже дали реално определената част от недвижимия имот, за прехвърлянето на която страните са постигнали съгласие, към този момент отговаря на действащите строителни правила и норми в устройствения закон и е правно възможно да възникне като самостоятелен обект на право на собственост, като даде отговор дали желаното от страните правно действие на сделката е безусловно. Инвестиционният проект има значение за начина, по който ще бъде осъществено обособяването – страните са постигнали съгласие за преустройство, когато това е необходимо дяловете и частите да се обособят в самостоятелни обекти на право на собственост (на мястото на съществуващата вещ ще възникнат две нови, една от които е предмет на договора). Разпоредбата на чл. 26, ал. 2, предл. 1 ЗЗД не свързва нищожността на сделката с неосъществяването или непозволяването на преустройството, а с неговата фактическа и правна невъзможност.

При възникнал спор за валидност на договора поради невъзможен предмет, на доказване подлежи опорочаващият факт, че към момента на постигнатото съгласие предметът вече е невъзможен, тъй като е погинал или е правно невъзможно да възникне като самостоятелен обект на право на собственост. В тежест на страната, която претендира нищожността, е да докаже осъществяването на опорочаващия факт – че към момента на постигнатото съгласие съществува непреодолима правна пречка предметът да възникне – да бъде осъществено обособяването по какъвто и да било начин. Опорочаващият факт може да бъде доказан с всички допустими доказателствени средства, включително със заключение на вещо лице.“

По изложените съображения ОСГК на ВКС решава, че: “Ако към момента на сключване на сделката, реално определените части от недвижим имот (сграда, жилище или други обекти), не са фактически обособени, но е възможно да бъдат обособени като самостоятелен обект, съобразно изискванията в действащия устройствен закон към този момент, договорът не е нищожен поради невъзможен предмет.

Правна невъзможност за обособяване на реално определена част от недвижим имот (сграда, жилище или други обекти) е налице, когато при сключване на сделката съществува непреодолима правна пречка да бъде одобрен инвестиционен проект за обособяване на тази част.

Становището на Висшия адвокатски съвет можете да бъде прочетено: тук

Цялото ТР № 3/2014 от 28 юни 2016, ведно с особени менения може да бъде прочетено: тук